Ranh Giới Thửa Đất và Ý Nghĩa Pháp Lý
Ranh giới thửa đất là đường giới hạn xác định phạm vi quyền sử dụng đất của một cá nhân hoặc tổ chức. Ranh giới này có thể được mô tả rõ ràng trên thực địa hoặc ghi nhận trong hồ sơ địa chính. Ranh giới thửa đất là căn cứ quan trọng để phân chia quyền lợi về đất giữa các chủ sử dụng đất với nhau.
Tuy nhiên, trong thực tế, việc xác định ranh giới giữa các thửa đất là một vấn đề phức tạp và thường dẫn đến tranh chấp. Trong nhiều vụ án tranh chấp đất đai, mỗi bên đương sự thường có quan điểm và ý đồ phân chia ranh giới khác nhau. Điều này tạo ra sự phức tạp trong việc giải quyết tranh chấp.
Dưới đây là một số kinh nghiệm hữu ích khi tham gia vào các vụ án liên quan đến tranh chấp ranh giới thửa đất.
1. Xác Định Hiện Trạng Sử Dụng Đất
Trước tiên, Luật sư khẩn trương cần xác định rõ hiện trạng sử dụng đất của các bên trong tranh chấp đất đai. Điều này bao gồm việc khảo sát thực địa để xem xét diện tích đất đang được sử dụng, các công trình xây dựng, cây cối, và các dấu hiệu khác xác định ranh giới. Quá trình khảo sát thực địa này cần làm đồng thời với việc củng cố chứng cứ như: chụp ảnh, quay phim, lập biên bản có người làm chứng, vi bằng .v.v.
Việc xác định hiện trạng sử dụng đất giúp xác định các mốc giới quan trọng có thể phân biệt trực quan giữa hai thửa đất. Từ đó lên phương án phân tích, đánh giá và bảo vệ ranh giới trên thực địa nếu có thể xác rõ ràng, tránh mất mát về chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai sau này.
2. Xác Định Diện Tích Chồng Lấn
Diện tích chồng lấn là phần đất mà hai hoặc nhiều bên đều tuyên bố quyền sử dụng. Đây là một trong những nguyên nhân chính gây ra tranh chấp đất đai và cũng là phạm vi giải quyết của vụ án dân sự sau này.
Để giải quyết vấn đề này, cần phải đo đạc, khảo sát lại diện tích đất của từng bên, lên bản vẽ kỹ thuật và lồng ghép, so sánh với nhau, đồng thời so sánh với bản đồ địa chính, giấy tờ sở dụng đất.
Phần công việc này thông thường sẽ được thực hiện bởi bên kỹ thuật đo vẽ của một bên mời đến hoặc do các bên thỏa thuận thống nhất cùng mới đến, hoặc cũng có thể là do Cơ quan tố tụng, cơ quan Hành chính yêu cầu chỉ định.
3. Xác Định Nguồn Gốc Sử Dụng Đất Giữa Các Bên Tranh Chấp Đất Đai
Nguồn gốc sử dụng đất là yếu tố quan trọng để xác định quyền sở dụng hợp pháp của từng bên. Việc tìm hiểu nguồn gốc đất của từng bên trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hồ sơ địa chính sẽ giúp làm rõ liệu có sự sai sót hay gian lận nào trong quá trình xác lập quyền sử dụng đất hay không.
Để được việc này, người tranh chấp đất đai phải tiếp cần được hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký nhà đất hoặc UBND cấp huyện (tùy từng địa phương); kèm theo nữa là tiếp cận hồ sơ địa chính do UBND cấp xã phường quản lý.
Pháp luật có quy định trình tự thủ tục về việc tiếp cận và khai thác thông tin về thửa đất của cá nhân, tổ chức (không bắt buộc phải chính chủ sử dụng đất). Tuy nhiên, thực tế việc yêu cầu tra cứu và cung cấp bản sao tài liệu về đất đai của người dân sẽ bị “làm khó” rất nhiều. Trong trường hợp, đương sự thường có đơn để yêu cầu Tòa hỗ trợ thu thập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên đối tụng trong tranh chấp đất đai.
4. Xác Định Nguyên Do Phát Sinh Diện Tích Chồng Lấn
Nguyên do phát sinh diện tích chồng lấn có thể xuất phát từ nhiều yếu tố (bao gồm cả khách quan và chủ quan) như:
- Sai sót trong quá trình đo đạc;
- Sự thay đổi ranh giới theo thời gian;
- Hay hành vi vi phạm khi lấn, chiếm, dịch chuyển, phá hoại mốc giới, ranh giới thửa đất.
Việc xác định nguyên nhân chính xác sẽ giúp đưa ra các giải pháp khắc phục phù hợp hoặc xây dựng phương hướng bảo vệ quyền lợi ích cho mỗi bên đương sư.
Đối với hai nguyên do đầu, đương sự sẽ phân hóa theo hai hướng chính: Một bên sẽ cố gắng bảo vệ ranh giới, mốc giới theo thực địa quản lý. Và, một bên sẽ cố gắng bảo vệ ranh giới, mốc giới theo hồ sơ pháp lý.
Riêng với trường hợp có hành vi vi phạm là lấn chiếm, cố tình dịch chuyển phá hoại mốc giới, ranh giới thửa đất, thì người bị ảnh hưởng nên đi theo hướng tố cáo, tố giác hành vi vi phạm đất đai. Từ đó, yêu cầu áp dụng biện pháp ngăn chặn hành chính thì sẽ rút ngắn thời gian giải quyết vụ việc hơn rất nhiều so với thủ tục tố tụng dân sự giải quyết tranh chấp đất đai.
Xem thêm: Hồ sơ địa chính và bản đồ địa chính?
5. Phương Hướng Bảo Vệ Ranh Giới Thực Địa
Bảo vệ ranh giới thực địa là việc giữ nguyên hiện trạng đất đai theo các dấu hiệu đã được xác định trên thực địa. Điều này thường liên quan đến việc xác định các mốc ranh giới hữu hình như: đường đi, hàng rào, cây cối, độ cao chênh giữa hai mặt bằng thửa đất, công trình nhà cửa hoặc dấu vết của công trình nhà cửa như móng nhà, mộ phần .v.v. Tất cả, đều có thể sử dụng làm căn cứ xác định ranh giới đất.
Đương sự hoặc luật sư phải căn cứ, phân tích và đánh giá chi tiết sâu sắc các mốc giới rõ ràng trên thực địa, có ý nghĩa quan trọng phân định các thửa đất với nhau. Cùng với đó là các quy định của pháp luật Dân sự về ranh giới bất động sản trên thực tế, ổn định lâu dài, được các bên tôn trọng (đọc thêm Điều 175, Bộ luật dân sự 2015).
Đồng thời với đó, bên bảo vệ ranh giới thực địa phải cố gắng chỉ rõ những sai sót, sai phạm trong việc xác lập hồ sơ đo vẽ (ranh giới pháp lý) của bên đối tượng. Trong nhiều trường hợp, bên thực địa phài xem xét phương án khởi kiện hành chính để tuyên hủy bỏ quyết định hành chính hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phần ranh giới thửa đất sai khác với thực địa.
không phải đất cứ thuộc ranh giới trong giấy chứng nhận là phủ nhận đi ranh giới trên thực địa
6. Phương Hướng Bảo Vệ Ranh Giới Theo Hồ Sơ Pháp Lý
Bảo vệ ranh giới theo hồ sơ pháp lý đòi hỏi việc sử dụng các tài liệu, giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính khác. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định ranh giới đất và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
So với bên bảo vệ ranh giới trên thực địa, bên bảo vệ ranh giới theo hồ sơ pháp lý thường sẽ nhận được ý kiến ủng hộ từ phía Cơ quan Nhà nước (vì tâm lý e ngại thừa nhận sai sót về nghiệp vụ). Đồng thời, việc đánh giá, căn cứ vào hồ sơ giấy tờ pháp lý là “thói quen” khó bỏ của các cán bộ nhà nước.
Đương sự trong trường hợp này phải đánh giá chi tiết lại toàn bộ hồ sơ pháp lý của thửa đất, chứng minh sự phù hợp, ăn khớp thông tin giữa nội dung các tài liệu; cũng như sự có đủ thẩm quyền, năng lực của những cá nhân, tổ chức, cán bộ nhà nước đã tham gia vào quá trình tạo lập lên hồ sơ pháp lý của thửa đất.
7. Phương Án Tham Gia Tố Tụng và Củng Cố Chứng Cứ
Khi tranh chấp đất đai không phải là chuyện một sớm một chiều. Và, việc tập hợp hồ sơ pháp lý cũng không phải một buổi, một ngày là xong ngay. Trong nhiều trường hợp, đương sự và cả tòa án sẽ rất vất vả trong việc truy tìm hồ sơ, chứng cứ về đất.
Để đạt được kết quả tốt nhất, các bên đương sự cần phải hiểu rõ các vấn đề cần chứng minh trong tranh chấp đất đai; tài liệu chứng cứ sẵn có hoặc nguồn truy tìm (nếu chưa sẵn có). Từ đó, đương sự xây dựng những kế hoạch, phương án tham gia tố tụng cho phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của mình tại thời điểm đó.
8. Kế hoạch Hòa Giải Tranh Chấp Đất Đai Về Ranh Giới Thửa Đất
Trong nhiều trường hợp, hòa giải là phương án tối ưu để giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và ít tốn kém. Hòa giải giúp các bên đạt được thỏa thuận chung về ranh giới đất mà không cần phải qua các thủ tục pháp lý phức tạp.
Tuy nhiên, việc hòa giải cần sự thấu hiểu của hai bên về nhau ở các vấn như: động cơ, mục đích, mục tiếu tố tụng của mỗi bên, lợi ích và điểm thỏa hiệp của mỗi bên v.v.
Trong quá trình hòa giải, việc nhờ đến sự hỗ trợ của các chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền là rất cần thiết.
Tổng kết tranh chấp đất đai về ranh giới
Giải quyết tranh chấp đất đai về ranh giới thửa đất đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật, kỹ năng đàm phán và sự cẩn trọng trong việc xác định các yếu tố liên quan. Bằng cách áp dụng những kinh nghiệm đã đề cập, quá trình giải quyết tranh chấp sẽ trở nên rõ ràng, minh bạch và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
