1. Các hình thức huy động vốn thực hiện dự án phát triển nhà ở
– Theo quy định tại khoản 9 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2006; Điều 38 Luật Nhà ở 2005; khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP; Điều 8 Thông tư 16/2010/TT-BXD, Chủ đầu tư có quyền huy động để thực hiện dự án phát triển nhà ở theo các hình thức sau:
-
- Vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu;
-
- Nhận góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II;
-
- Nhận góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân;
-
- Hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng;
- Huy động từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam.
2. Thời điểm và điều kiện thực hiện huy động vốn thực hiện dự án
a. Vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư
– Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Chủ đầu tư có thể lựa chọn hình thức huy động vốn thông qua việc vay của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư vào bất cứ thời điểm nào hai bên đạt thỏa thuận về việc vay vốn (theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Thông tư 16/2010/TT-BXD([1]));
b. Nhận góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II
– Chủ đầu tư có quyền ký hợp đồng nhận vốn góp hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP([2]).
– Chủ đầu tư cấp II sau khi góp vốn hoặc hợp tác đầu tư được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, được xây dựng nhà ở tương ứng với nội dung, tiến độ dự án theo quy định tại khoản 4 Điều 8 Nghị định 71/2010/NĐ-CP và huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng với Chủ đầu tư dự án và có thỏa thuận về việc huy động vốn để xây dựng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP;
c. Nhận góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân
– Căn cứ quy định tại điểm b khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP([3]), việc ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân khi:
-
- Dự án phát triển nhà ở đã được phê duyệt;
-
- Đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở;
- Đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
d. Hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản
– Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Chủ đầu tư được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để huy động vốn đầu tư xây dựng.
– Doanh nghiệp góp vốn trường hợp này chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận.
– Căn cứ điểm c khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP([4]), thời điểm ký hợp đồng hợp tác kinh doanh là khi:
-
- Dự án nhà ở đã được phê duyệt;
-
- Đã thực hiện giải phóng mặt bằng;
-
- Đã bàn giao mốc giới của dự án và có biên bản kèm theo;
- Đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
e. Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước
– Căn cứ điểm đ khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP([5]), tại thời điểm dự án có:
-
- Thiết kế kỹ thuật nhà ở đã được phê duyệt;
-
- Phần móng của nhà ở đã được xây dựng xong;
-
- Hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản;
- Đã thông báo với Sở Xây dựng trước 15 ngày.
Chủ đầu tư sẽ được huy động từ tiền mua nhà ứng trước.
– Lưu ý:
Việc xây dựng xong phần móng được xác định là đã thi công xong phần đài giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình và được nghiệm thu kỹ thuật theo pháp luật về xây dựng; Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
Theo quy định của Điều 60([6]), Nghị định 71/2010/NĐ-CP, việc thông báo huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước phải Sở Xây dựng xác nhận.
2. Trường hợp huy động vốn thông qua hình thức vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư đang hoạt động tại Việt Nam thì thời điểm ký hợp đồng vay vốn do các bên thoả thuận theo quy định của pháp luật về ngân hàng, pháp luật về tổ chức tín dụng và các quy định khác có liên quan.
b) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;
b) Đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này;
c) Đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này.
Trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia sản phẩm là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư (bên có quyền sử dụng đất) trực tiếp ký hợp đồng với người mua, người thuê sau khi có đủ điều kiện quy định tại khoản này; trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia thì được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này;
đ) Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này.
Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;
[6] Điều 60. Giao dịch về nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
1. Đối với trường hợp được phân chia tối đa không quá 20% sản phẩm nhà ở không phải qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 9 của Nghị định này thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà ở và loại nhà ở được phân chia kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia nhà ở để Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xác nhận thay cho giấy xác nhận đã bán qua sàn giao dịch bất động sản.
Sở Xây dựng có trách nhiệm căn cứ vào quy định tại Điều 9 của Nghị định này và đối chiếu với số lượng nhà ở theo thiết kế, quy hoạch của dự án đã được phê duyệt để xác nhận danh sách các đối tượng, loại nhà ở và địa chỉ, diện tích của nhà ở được phân chia trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư; danh sách này chỉ được xác nhận một lần và phải được lưu tại Sở Xây dựng để theo dõi, kiểm tra. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải phân chia đúng số lượng, địa chỉ, loại, diện tích nhà ở và đúng tên các đối tượng đã được Sở Xây dựng xác nhận. Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác.
Đối với số lượng nhà ở còn lại trong mỗi dự án sau khi phân chia, chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định của Nghị định này.
2. Sau khi đã xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 9 của Nghị định này thì chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng đã được phân chia sản phẩm nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này để thay thế cho các hợp đồng, văn bản đã ký trước đó. Hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp này và giấy xác nhận của Sở Xây dựng quy định tại khoản 1 Điều này là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở.
Những trường hợp nhà ở thuộc diện phải bán, cho thuê qua sàn giao dịch bất động sản thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở sau khi đã có đủ các điều kiện quy định tại điểm đ và điểm e khoản 3 Điều 9 của Nghị định này.
